先理解：银行看到的“收入”与生意实际现金流并不总是相同
自雇人士为了合理经营和税务申报，常会记录较多业务支出。贷款审核使用的可计算收入，可能因此低于日常看到的营业收入或账户现金流。专业评估会先核对传统全资料路径，再判断是否需要替代文件方案，而不是一开始就把所有自雇申请人放进同一个产品。
传统项目通常会分析报税收入、业务持续性与现金流稳定性；替代文件项目则可能用银行流水、1099、资产或物业租金等资料建立不同的还款能力证明。每条路径都有不同的费用、首付、储备金和房屋用途限制。
五条常见评估路径
Bank Statement Loan
银行流水贷款
以符合项目要求的个人或企业银行流水评估可验证现金流，常用于报税净收入与实际经营现金流差异较大的自雇人士。审核期数、费用扣除方法、首付与储备金依具体贷款机构而定。
1099 Loan
1099 收入贷款
面向部分以 1099 收入为主的独立承包人。审核通常关注收入持续性、1099 记录、银行入账、行业经验与费用计算；并非所有 1099 收入都能按票面金额直接使用。
Full Documentation
传统全资料贷款
如果调整后总收入、业务稳定性与债务比例符合要求，传统贷款通常仍值得优先比较。Fannie Mae 指引要求对自雇收入进行现金流分析，以判断收入是否稳定、可持续。
Asset Depletion
资产消耗型贷款
部分项目可按符合要求的流动资产折算月收入，适合高资产但常规月收入较低的人群。退休账户折扣、可用比例、年龄、占用类型及储备金规则因项目而异。
DSCR Investment Loan
投资房 DSCR
用于部分非自住投资房，重点分析物业租金与住房支出的关系。仍可能审核估价、租约或市场租金、首付、储备金、信用与产权结构。
开始预审前，建议先准备什么？
身份与信用
身份证明、SSN/ITIN（如适用）、住址历史及信用授权
收入与经营
近年报税表、1099、损益表、营业执照或公司注册资料
银行与资产
个人及企业银行流水、首付来源、储备金与大额入账说明
房产与负债
购房合同、保险/HOA 信息、现有房贷及其他负债资料
资料不一定需要一次全部交齐，但越早说明大额入账、海外资金、公司结构、现有房产和未来用途，越能减少后期反复补件。贷款审核期间也应谨慎新增信用账户、汽车贷款或大额分期。
比较方案时，不只看利率
一个看起来利率较低的方案，可能同时有点数、贷款机构费用、较高过户资金要求或不同的提前还款条款。CFPB 建议用标准化 Loan Estimate 对照贷款金额、利率、月供、预计过户费用、过户所需资金以及利率锁定状态。真正适合的方案，应与持有时间、现金流和未来计划一起评估。
